Forældrekøb: Skat, struktur og hvad man bør vide

Forældrekøb er en løsning, mange forældre overvejer for at sikre deres børn en stabil bolig, især i studiebyer, hvor det kan være svært og dyrt at finde lejlighed. Men forældrekøb kræver overblik over både skattemæssige og juridiske forhold for at undgå dyre fejl. En advokat kan hjælpe med at sikre, at ejerstrukturen er korrekt fra starten, og at lejekontrakten lever op til gældende lovgivning.

Hvad er et forældrekøb?

Et forældrekøb opstår, når forældre køber en bolig med det formål at udleje den til deres barn. Forældrene fungerer som udlejere og skal derfor overholde de samme regler som andre udlejere, herunder korrekt fastsættelse af husleje, overholdelse af lejeloven og ansvar for drift og vedligeholdelse af boligen. 

Ordningen kræver grundig administration og korrekt dokumentation, da fejl kan få både skattemæssige og juridiske konsekvenser. En advokat kan sikre, at lejekontrakten er korrekt udformet og lever op til alle gældende regler, så fremtidige tvister og problemer undgås.

Hvilke fordele er der ved forældrekøb?

Et forældrekøb kan give flere fordele for både forældre og barn. Barnet får som regel adgang til en stabil bolig i en studieby, ofte til en lavere husleje end på det private lejeboligmarked. Forældrene kan samtidig opnå fradrag for en række udgifter, herunder drift, vedligeholdelse og administration, hvilket kan reducere den samlede skattebelastning. 

Hvis boligen stiger i værdi over tid, kan forældrene få et økonomisk afkast ved et senere salg. Derudover kan et ekstra værelse udlejes til en roommate, hvilket kan være med til at reducere de samlede udgifter ved boligen.

Hvilke ulemper og risici er der ved forældrekøb?

Selvom et forældrekøb kan være en god løsning, indebærer det flere ulemper og risici, som bør overvejes nøje. Ordningen kræver løbende administration, regnskabsføring og nøjagtig skattemæssig håndtering, hvilket ofte forudsætter professionel hjælp. Huslejen skal fastsættes til markedsniveau, da fejl kan føre til efterregulering fra skattemyndighederne. 

Derudover er der økonomisk risiko, hvis boligpriserne falder, hvilket kan påvirke et senere salg. Usikkerhed kan også opstå, hvis barnet flytter tidligere end forventet, hvilket kan gøre boligen sværere at udleje eller sælge.

Juridiske tjekpunkter inden boligen købes

Før købet er det vigtigt at undersøge en evt. ejerforeningens vedtægter og eventuelle tinglyste servitutter, som kan begrænse udlejning. Et advokatforbehold i købsaftalen giver sikkerhed for, at handlen kan annulleres, hvis der opdages problemer. Det er også vigtigt at overveje, om boligen skal ejes privat eller gennem et selskab, og hvordan pant og lån håndteres.

En advokat kan hjælpe med at gennemgå dokumenterne og rådgive om den mest hensigtsmæssige ejerstruktur, så eventuelle juridiske og økonomiske risici håndteres korrekt.

Lejekontrakt og udlejning

Lejekontrakten bør udformes korrekt og tage højde for fremtidig regulering af lejen. Huslejen skal fastsættes til markedsniveau, da det påvirker både skat og eventuel boligstøtte til barnet. Dokumentation for markedslejen er vigtig, hvis skattemyndighederne stiller spørgsmål. En advokat kan hjælpe med at sikre, at lejekontrakten lever op til lejeloven og minimerer risikoen for fremtidige tvister. En advokat vil dog ofte ikke kunne rådgive omkring fastsættelse af huslejen.

Skat ved forældrekøb

Ved et forældrekøb er lejeindtægterne skattepligtige, og de skal indberettes som indkomst. Forældrene har dog mulighed for at fratrække udgifter til drift, vedligeholdelse og eventuelle forbedringer, hvilket kan reducere den samlede skat. Der kan vælges mellem forskellige beskatningsmetoder, typisk kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen, afhængigt af den konkrete situation. Valget har stor betydning for, hvordan fradrag beregnes, og hvor stor skatten bliver. Med korrekt skatteplanlægning og rådgivning kan forældrekøbet struktureres, så det bliver så økonomisk fordelagtigt som muligt.

Salg og overdragelse

Ved salg af forældrekøbsboligen er en eventuel gevinst som udgangspunkt skattepligtig, da boligen ikke har tjent som forældrenes helårsbolig.

Ved overdragelse til barnet er det vigtigt at være opmærksom på:

• Prisen skal ligge inden for de gældende rammer for værdiansættelse mellem nærtstående
  • Det er vigtigt at overholde (+/-15) +/-20 %-reglen for værdiansættelse ved familieoverdragelser for at undgå gaveafgift og skattemæssige tvister.
• Overdragelsen kan have skattemæssige konsekvenser
• Der kan være afgiftsmæssige konsekvenser ved overdragelsen

Ny mulighed for udskydelse af skat

Forældre kan udskyde beskatningen af gevinsten ved salg af en forældrekøbsbolig ved at indsætte beløbet på en ophørspension. Det giver økonomisk råderum, fordi skatten først betales, når pensionen udbetales. 

Ordningen er især relevant for forældre, der ønsker at planlægge langsigtet økonomi eller styrke pensionsopsparingen. 

For at bruge ordningen skal flere betingelser være opfyldt: Boligen skal have været udlejet i en vis periode, der er krav til ejerskabets varighed og ejerandel, sælger skal typisk være mindst 55 år, og der er en øvre grænse for, hvor meget der kan overføres. 

Ordningen kan påvirke forhold som arveplanlægning og fremtidige pensionsudbetalinger, og professionel rådgivning er derfor vigtig for at sikre korrekt anvendelse og undgå skattemæssige problemer.

Omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb betyder, at barnet køber boligen og udlejer den til forældrene. Denne løsning kan være relevant, hvis forældrene ønsker at frigøre friværdi eller få adgang til boligstøtte, mens barnet samtidig får en investering. Barnet fungerer som udlejer og skal betale skat af lejeindtægterne. Huslejen skal fastsættes til markedsniveau for at undgå skattemæssige problemer og sikre, at lejeaftalen overholder reglerne.

Hvornår giver forældrekøb mening?

Et forældrekøb kan være en fordelagtig løsning, hvis økonomien er robust, og barnet forventes at blive boende i en længere periode. Hvis markedslejen er høj, og der er potentiale for værdistigning, kan det være en god investering. Omvendt kan det være mindre attraktivt ved udsigt til faldende boligpriser, stigende renter eller kortvarigt behov for boligen. En advokat kan hjælpe med at afdække de juridiske aspekter ved investeringen, så forældrene er bedst muligt forberedt på både køb, udlejning og fremtidigt salg.

Hvordan kan en advokat hjælpe ved forældrekøb?

En advokat kan hjælpe med at gennemgå købsaftalen, sikre de nødvendige forbehold og rådgive om den bedste juridiske og skattemæssige struktur. Advokaten kan også bistå med lejekontrakten, rådgive om overdragelsesregler og planlægge skattemæssige forhold ved både køb, drift og salg.

Vigtige overvejelser før et forældrekøb

Forældrekøb rummer mange muligheder, men også en række faldgruber. Med den rette rådgivning kan forældrekøb blive en tryg og økonomisk fordelagtig løsning. Før du beslutter dig, bør du sikre dig et overblik over skat, jura og økonomi – og søge professionel bistand for at træffe de rigtige valg.