Sådan kan I trygt gennemføre en familieoverdragelse af sommerhus

En familieoverdragelse af sommerhus kan være en god løsning, hvis man ønsker at lade ejendommen blive i familien. Processen indebærer dog både juridiske og skattemæssige overvejelser – herunder den særlige 15/20 %-regel, værdiansættelse og eventuelle gaveafgifter. Det er vigtigt at udarbejde korrekte aftaler, skøde og eventuelle samejeaftaler, så alle parter er beskyttet. 

Med kompetent juridisk rådgivning kan overdragelsen ske trygt og retfærdigt, så sommerhuset forbliver et samlingspunkt for familien uden risiko for misforståelser, skattemæssige fejl eller fremtidige konflikter mellem generationerne.

Hvad er en familieoverdragelse af sommerhus?

En familieoverdragelse af et sommerhus sker, når ejendommen overdrages til nære familiemedlemmer – typisk børn eller børnebørn. Overdragelsen kan ske som et salg til nedsat pris, som en gave eller som en kombination af begge dele. Der gælder særlige regler for prisfastsættelse og skat, herunder 15- eller 20 %-reglen, som gør det muligt at sælge ejendommen til en lavere eller højere pris end markedsværdien. Samtidig skal man være opmærksom på regler om gaveafgift og korrekt udarbejdelse af dokumenter.

Regler for prisfastsættelse ved familieoverdragelse

Når et sommerhus overdrages i familien, kan prisen fastsættes til den offentlige ejendomsvurdering med et tillæg eller fradrag på op til 20 %. Det giver mulighed for at sælge til en lavere pris end markedsværdien uden skattemæssige konsekvenser. Hvis ejendommen endnu ikke har fået ny vurdering, gælder fortsat den ældre 15 %-regel. 

Skattestyrelsen kan dog gribe ind, hvis der foreligger særlige forhold – eksempelvis markante renoveringer eller hvis vurderingen ikke afspejler den reelle handelsværdi, idet man for nyligt har fået ejendommen vurderet ved en ejendomsmægler. Det er derfor vigtigt at få rådgivning, så overdragelsen gennemføres korrekt og uden risiko for skattemæssige problemer.

Skattemæssige og afgiftsmæssige forhold ved familieoverdragelse

Ved en familieoverdragelse kan der opstå gaveafgift, hvis ejendommen sælges til under den tilladte pris. Afgiften afhænger af relationen mellem parterne og det afgiftsfrie gavebeløb. Mange vælger at kombinere overdragelsen med et rentefrit familielån, dokumenteret gennem et gældsbrev for korrekt behandling. Det er samtidig vigtigt at planlægge i forhold til ejendomsvurdering og fremtidig beskatning ved et eventuelt salg. 

Juridisk rådgivning kan sikre, at alle dokumenter og aftaler udarbejdes korrekt, så overdragelsen gennemføres lovligt, økonomisk fordelagtigt og uden risiko for skattemæssige fejl.

Sådan forløber en familieoverdragelse trin for trin

1. Afklar parter, pris og finansiering 
   • Hvem overtager, på hvilke vilkår, og til hvilken pris 
   • Aftal eventuelle afdragsvilkår og om der skal bruges gældsbrev 
2. Indhent grundlag og vurdering 
   • Saml relevante vurderinger og erklæringer, så pris og dokumentation er på plads (dog ikke ejendomsmæglervurdering af ejendommens værdi) 
3. Udarbejd købsaftale 
   • Beskriv vilkår for overdragelsen, betaling, overtagelsesdag og inventar 
4. Udarbejd og underskriv skøde 
   • Skødet udfyldes med aftalte vilkår og forberedes til tinglysning med nødvendige bilag 
5. Tinglysning 
   • Skødet tinglyses digitalt, og der betales tinglysningsafgifter 
   • Eventuelle hæftelser håndteres 
6. Dokumentér finansiering 
   • Opret og underskriv gældsbrev, hvis købesummen helt eller delvist finansieres internt 
7. Hvis flere børn overtager: lav samejeaftale 
   • Fastlæg fordeling af udgifter, brugsret og vedligeholdelse 
   • Aftal processer ved uenighed, udløsning/forkøbsret og hvad der sker ved ønske om salg 
8. Afslut og overdrag drift 
   • Overfør forsikringer, forbrugsaftaler og nøgler 
   • Arkivér alle dokumenter

Advokatfirmaet Grotkjær Elmstrøm kan bistå i alle trin, så købsaftale, skøde, tinglysning og eventuelle gældsbreve eller samejeaftaler bliver juridisk holdbare og mindsker risikoen for fremtidige tvister.

Risikoer og faldgruber ved familieoverdragelse

Den største risiko ved en familieoverdragelse opstår, hvis prisen fastsættes for lavt. Det kan udløse krav fra Skattestyrelsen og føre til betaling af gaveafgift eller yderligere skat. 

Derudover kan uenigheder mellem søskende om brug, vedligeholdelse og udgifter til sommerhuset skabe konflikter, hvis der ikke er indgået en klar skriftlig aftale. Manglende rådgivning eller utilstrækkelig dokumentation kan i værste fald medføre, at overdragelsen underkendes. For at undgå fejl og uenigheder er det derfor vigtigt at få professionel juridisk og økonomisk rådgivning inden overdragelsen gennemføres.

Anbefalinger ved familieoverdragelse

• Søg juridisk og økonomisk rådgivning i god tid for at sikre korrekt håndtering af reglerne.
• Planlæg tidspunktet for overdragelsen ud fra ejendomsvurdering og eventuel gaveafgift.
• Få foretaget en uafhængig vurdering af ejendommens værdi, så prisen kan fastsættes realistisk.
• Udarbejd en samejeaftale, hvis flere familiemedlemmer overtager huset sammen.
• Sørg for, at skøde og øvrig dokumentation tinglyses korrekt og opbevares sikkert.
• Overvej også de skattemæssige konsekvenser ved fremtidigt salg eller ejerskifte.

Sådan gør I familieoverdragelsen af sommerhuset tryg og retfærdig

En familieoverdragelse af sommerhus kan være en god måde at bevare familiens værdier og skabe kontinuitet mellem generationerne. Selve overdragelsen indebærer dog både juridiske og skattemæssige overvejelser, som kræver omhyggelig planlægning. Der skal tages stilling til prisfastsættelse, eventuelle gaveafgifter og hvordan ejerskabet skal fordeles mellem arvinger. 

Med juridisk rådgivning kan I sikre, at alt sker korrekt og retfærdigt. Det giver tryghed for både forældre og børn.