Ejendomsavancebeskatning ved boliger og sommerhuse – hvad er ”parcelhusreglen” og ”sommerhusreglen”?

Private ejere kan som regel sælge deres bolig eller sommerhus uden at betale skat af en eventuel fortjeneste ved salget. Lovgivningen indeholder en række betingelser for, hvornår salget kan ske skattefrit. Af den grund er det væsentligt for en sælger at undersøge, om ejendommen opfylder betingelserne forud for et salg. Omvendt er det også relevant for en køber at undersøge, om værdistigningen ved et senere salg af en konkret ejendom får skattemæssig betydning, inden man investerer sin privatøkonomi i drømmeboligen.

 

Parcelhusreglen (ejerlejligheder, en- og tofamilieshuse)

Den såkaldte ”parcelhusregel” om skattefrihed findes i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og omfatter en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder.

For at ejendommen er omfattet af reglen, skal følgende betingelser være opfyldt:

 

1.  Ejendommen skal have været anvendt som bolig for ejeren eller ejerens husstand i hele eller dele af ejerperioden

I den tidsperiode, hvor ejendommen har tilhørt ejeren og i øvrigt opfylder betingelse nr. 2 om grundens størrelse, er det et krav, at ejeren selv eller ejerens hustand har brugt ejendommen som bolig. I dag er det ikke et krav, at ejeren eller ejerens hustand har brugt ejendommen som bolig i hele tidsperioden, et specifikt antal dage eller at ejendommen bruges som bolig netop på salgstidspunktet – Det skal derimod kunne godtgøres, at ejendommen reelt har tjent som bolig. Her kigges på forhold, som det oprindelige formål med erhvervelsen, registrering af folkeregisteradresse, forsikringsforhold, forbrug samt tilstedeværelsen af indbo og evt. motorkøretøj til dagligt.

Betingelsen er ikke opfyldt ved rene forældrekøb, hvor ejendommen er købt af en forælder og beboet af et voksent barn. Det skyldes, at det voksne barn ikke medregnes til forælderens husstand.

2.  Det samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m2

For en- og tofamilieshuse er det et krav, at det samlede grundareal er mindre end 1.400 m2. Du kan se din ejendoms grundareal ved at slå op i Matrikelregistret ved Geodatastyrelsen. Det er kun arealer af værdi, som tæller med i det samlede grundareal, dvs. at vejarealer typisk ikke skal tælles med.

Hvis grunden er over 1.400 m2, er der alligevel mulighed for skattefrihed. Det er muligt, hvis a) kommunen meddeler, at ejendommen ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, eller b) skattemyndighederne meddeler, at en udstykning i så fald vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 %.

Hvis det samlede grundareal er over 1.400 m2, gælder der et dokumentationskrav for mulighederne for udstykning eller værdiforringelse ved udstykning. Det er altså ikke nok, at man har kendskab eller forventning om, at ejendommen ikke kan udstykkes eller at udstykning i så fald vil medføre værdiforringelse på mere end 20%. Det kræver, at kommunen eller skattemyndighederne har givet skriftlig besked om det.

Det kan ske, at kommunen eller skattemyndighederne foretager en forkert vurdering i første omgang. Der er således eksempler på sager, hvor en sælger med det rette argument har fået overbevist sin kommune eller skattemyndighederne om at ændre deres vurdering af mulighederne for udstykning eller værdiforringelse ved udstykning.

 

Sommerhusreglen (fritidsboliger, kolonihaver og andre lign. sommerhuse)

Betingelserne i ”sommerhusreglen” minder om betingelserne for ejerlejligheder og en- og tofamilieshuse. Sommerhuse er karakteriseret ved at være ejendomme, hvor der som udgangspunkt er forbud mod helårsbeboelse.

Skattefrihed ved salg af et sommerhus, kræver opfyldelse af disse betingelser:

 

1. Ejendommen skal have været benyttet til privat formål af ejeren eller ejerens husstand i hele eller dele af ejerperioden

Det afgørende for, om betingelsen er opfyldt, er at ejeren eller dennes hustand har anvendt ejendommen som en fritidsbolig selv.

Det er således ikke muligt at anvende reglen på et sommerhus, som udelukkende har været lejet ud erhvervsmæssigt. Ligesom det var tilfældet med beboelseskravet i parcelhusreglen, behøver ejeren eller ejerens husstand ikke at have anvendt sommerhuset på tidspunktet for salg eller i hele ejerperioden. Ejendommen kan altså godt opfylde betingelsen, selvom ejer delvist har brugt sommerhuset privat og delvist lejet eller lånt sommerhuset ud i andre perioder.

2. Det samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m2

Kravet om, at grundarealet skal være mindre end 1.400 m2 er det samme, som det der gælder for parcelhusreglen. Hvis grunden alligevel er større end 1.400 m2, skal ejeren være i stand til at kunne dokumentere, at kommunen ikke kan give tilladelse til udstykning, eller at skattemyndighederne i så fald vurderer, at udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20%.

Se beskrivelsen i afsnittet om parcelhusreglen.

 

Søg kompetent rådgivning

Uanset om du er sælger eller køber, vil det være en god idé at få juridisk rådgivning i salgs- eller købsprocessen ved overdragelse af fast ejendom. På den måde er du sikker på at få vejledning, indhentet de rette dokumenter og undersøgt ejendommen.

Der kan også være tilfælde, hvor det er af afgørende betydning, at købsaftalen udarbejdes korrekt og på det rette tidspunkt i processen. Det er eksempelvis tilfældet, hvis du har mulighed for at overdrage et delareal ved udstykning eller arealoverførsel.

Har du spørgsmål til fast ejendom eller brug for juridisk rådgivning ved køb eller salg? Så er du meget velkommen til at kontakte kontoret på tlf. 72 14 11 15 eller info@advokatfirmaet-ge.dk, og så skal vi nok hjælpe dig.